🎬 Vidéo de présentation — découvrez notre approche et notre équipe en quelques minutes.
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Squared Sphere prend en charge l'intégralité de votre rénovation — de l'état des lieux à la remise des clés. Tous corps d'état, un seul interlocuteur, zéro mauvaise surprise.
🎬 Certaines vidéos de présentation sont en cours de production — disponibles prochainement.
De l'idée à la livraison, Squared Sphere prend en charge chaque étape de votre projet.
Avant de lancer quoi que ce soit, on inspecte votre bien de A à Z : structure, électricité, plomberie, isolation, humidité. Vous obtenez un rapport complet avec priorités et budget estimé.
Vous avez autre chose à faire que surveiller les artisans. On le fait pour vous : planning, coordination, contrôle qualité et reporting hebdomadaire. Votre chantier avance, même quand vous n'y êtes pas.
Pas sûr de votre projet ? On vous aide à clarifier vos priorités, comparer les devis reçus, éviter les pièges courants et valider la faisabilité de votre rénovation avant de signer quoi que ce soit.
Électricité, plomberie, isolation, carrelage, peinture, menuiseries — nous coordonnons tous les corps d'état pour une rénovation complète et conforme.
Retrouvez nos rénovations récentes en vidéo — avant / après, défis techniques, conseils de terrain.
« Squared Sphere m'a évité une catastrophe. L'audit a révélé des problèmes électriques que personne n'avait vus. Budget respecté, délais tenus. Je recommande les yeux fermés. »
« En tant qu'investisseur, j'ai besoin de chiffres fiables avant d'acheter. Gregory m'a donné une estimation au millimètre. Depuis, on travaille sur tous mes projets ensemble. »
« Le pilotage de chantier a tout changé. Je travaillais, Squared Sphere gérait tout. À la livraison, tout était parfait. Même les artisans ont bien travaillé sous cette supervision. »
« J'avais reçu des devis complètement différents. Gregory m'a expliqué pourquoi, a détecté les arnaques, et m'a trouvé les bons artisans. Économie réalisée : 14 000 €. »
« Artisan depuis 8 ans, le suivi de Squared Sphere m'a permis de livrer mes chantiers dans les délais. Leur méthode est concrets, pas du blabla. C'est du vécu, ça se sent. »
« Notre SCI a confié 3 appartements à rénover à Squared Sphere. Résultat : livraison en temps et en heure, qualité irréprochable. On est déjà sur le 4e. »
Découvrez les 7 pièges qui font exploser les budgets et s'éterniser les chantiers — et comment les éviter.
Des ressources concrètes pour les particuliers qui rénovent et les pros qui développent leur activité.
Le guide complet pour vérifier et mettre en conformité votre installation électrique.
Matériaux, artisans, budget, délais — le guide zéro mauvaise surprise.
Prospection, devis gagnants, gestion chantier : tout ce qui fonctionne vraiment.
Artisan, agence immobilière, promoteur — notre activité conseil et coaching s'adresse aux pros qui veulent structurer et développer leur business rénovation. Découvrez Performance BTP.
Fondée par un professionnel du bâtiment avec +8 ans de terrain, Squared Sphere est née d'un constat simple : les particuliers et investisseurs sont seuls face à des projets complexes. On change ça.
On ne vend pas du rêve. On délivre du résultat, avec transparence et rigueur.
Chaque conseil vient d'une expérience réelle sur des chantiers complexes, pas de théories livresques.
Aucune commission d'artisans. On défend uniquement vos intérêts, pas ceux d'un réseau commercial.
Devis clair, honoraires fixes, reporting régulier. Vous savez toujours où en est votre argent.
Réponse en 24h, présence sur chantier selon vos besoins, joignable 6j/7 pour les urgences.
Nos clients reviennent. Parce qu'on livre ce qu'on promet, sans excuses et sans surprises.
180+ chantiers pilotés, 97% de satisfaction client, 0 litige non résolu en 8 ans d'activité.
Une approche structurée, testée sur 180+ chantiers. Du diagnostic initial à la livraison finale.
Avant de toucher quoi que ce soit, on inspecte votre bien de fond en comble. Structure, électricité, plomberie, isolation, humidité — rien n'échappe à notre œil.
Le résultat : un rapport complet qui établit les priorités, identifie les urgences et estime un budget réaliste. Fini les devis qui explosent en cours de chantier.
Sur la base de l'audit, on construit avec vous un plan d'action précis. On identifie les bons artisans, on analyse les devis reçus et on vous aide à faire les bons choix.
Matériaux, planning, phasage des travaux : chaque décision est documentée pour que vous compreniez pourquoi.
C'est là que la différence se voit. On est présents sur le chantier pour vous, on coordonne les artisans, on contrôle la qualité à chaque étape et on vous tient informé.
Vous ne perdez plus votre temps à gérer les conflits entre corps de métier. Vous recevez un compte-rendu chaque semaine.
La réception des travaux est une étape critique que beaucoup bâclent. On vous accompagne pour identifier chaque réserve, obtenir les corrections, valider les garanties.
Et même après : on reste disponible pour répondre aux questions et vous aider en cas de problème sous garantie.
Que vous soyez propriétaire, investisseur, artisan ou agence — on a une solution pour vous.
Vous achetez ou rénovez votre résidence principale ou secondaire et vous voulez que ça se passe bien, sans mauvaises surprises.
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La NFC 15-100 évolue. Voici ce qui est désormais obligatoire lors d'une vente ou d'une rénovation.
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Squared Sphere intervient principalement en Île-de-France : Paris, Hauts-de-Seine, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis, Essonne, Val-d'Oise, Yvelines et Seine-et-Marne. Pour des projets hors IDF de grande envergure, contactez-nous — on étudiera au cas par cas.
Squared Sphere accompagne les projets jusqu'à 150 m² de surface rénovée. Au-delà, les projets sortent du cadre de notre offre standard. Des solutions adaptées peuvent être envisagées pour certains projets en consultation.
Un audit de rénovation Squared Sphere est tarifé entre 350 € et 650 € selon la surface et la complexité du bien. Ce tarif inclut la visite technique, le rapport écrit illustré et une session de restitution par visio ou téléphone. Si vous faites appel à nous pour la suite, le coût de l'audit est déduit de nos honoraires.
Non. Squared Sphere est un service de conseil, d'audit et de pilotage — nous ne sommes pas artisans. Notre indépendance vis-à-vis des entreprises de travaux est précisément ce qui garantit notre neutralité et la défense de vos intérêts.
Nous répondons dans les 24 heures ouvrées. Pour les urgences (chantier en cours avec problème), contactez-nous par WhatsApp pour une réponse accélérée.
Oui. Ils sont écrits par un professionnel du terrain — pas par un rédacteur web. Chaque guide contient des chiffres réels, des checklists utilisables directement, des exemples de situations concrètes et les erreurs les plus fréquemment commises. Aucun contenu "dilué" pour gonfler le volume.
Le coaching individuel se fait en visio ou en présentiel selon votre localisation. Les formations de groupe (pour les artisans) sont organisées en présentiel en Île-de-France, 4 fois par an. Inscrivez-vous à la newsletter du blog pour être informé des prochaines sessions.
Oui, bien sûr. Utilisez le formulaire de contact ou le chatbot. On répond à toutes les questions — même celles qui ne génèrent pas de mission pour nous. Si on ne peut pas vous aider, on vous oriente vers quelqu'un qui peut.
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Premier échange gratuit. Pas de discours commercial. On évalue votre situation et on vous dit franchement ce qui est faisable.
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Dernière mise à jour : avril 2026
Dernière mise à jour : janvier 2026
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La norme NF C 15-100 est la colonne vertébrale de toute installation électrique résidentielle en France. En 2026, elle connaît des évolutions significatives qui concernent directement les propriétaires qui vendent, rénovent ou louent leur bien. Ignorer ces changements, c'est s'exposer à des complications lors de la transaction, voire à des refus d'assurance.
Depuis le 1er janvier 2026, le diagnostic électrique (EREP) est obligatoire pour toute mise en vente d'un logement de plus de 15 ans dont l'installation n'a pas été refaite depuis 2009. Un diagnostic non conforme peut bloquer la vente ou entraîner une décote du prix.
Trois évolutions majeures impactent les propriétaires cette année :
Tout propriétaire vendant un logement dont l'installation électrique date de plus de 15 ans doit fournir un EREP (État de l'Installation Électrique dans les Parties Privatives) réalisé par un diagnostiqueur certifié. Ce document est valable 3 ans pour une vente, 6 ans pour une location.
| Situation | Obligation | Validité |
|---|---|---|
| Vente (installation > 15 ans) | EREP obligatoire | 3 ans |
| Location (installation > 15 ans) | EREP obligatoire | 6 ans |
| Rénovation partielle | Conformité des travaux réalisés | — |
| Construction neuve | Attestation de conformité Consuel | Définitive |
Les coûts varient selon l'ancienneté et la superficie du logement. Pour un appartement parisien type de 60 m² avec tableau hors normes :
Avant de vendre, faites réaliser le diagnostic électrique 6 à 8 mois à l'avance. Vous aurez le temps de planifier les travaux, de les faire réaliser par un électricien qualifié QUALIFELEC, et de disposer d'une installation conforme pour la vente — sans décote ni pression de dernière minute.
Q : Les propriétaires sous-estiment-ils souvent les risques électriques dans les vieux logements parisiens ?
Oui, massivement. J'interviens souvent sur des appartements hausmanniens ou des immeubles des années 60-70 où le tableau n'a pas été touché depuis 30 ou 40 ans. Les gens vivent dedans sans se rendre compte que c'est un vrai risque d'incendie. Un fusible qui saute à chaque fois qu'on branche un appareil, c'est pas normal — c'est un signe d'alerte.
Q : Quelle est l'erreur la plus fréquente lors d'une rénovation partielle ?
Refaire les finitions (peinture, carrelage) sans toucher à l'électricité. C'est logique d'un point de vue budgétaire à court terme, mais ça crée un problème lors de la vente : le bien est beau visuellement mais le diagnostic est catastrophique. Et là, soit la vente tombe à l'eau, soit vous êtes obligé de baisser le prix.
Q : Un propriétaire peut-il gérer lui-même une partie des travaux électriques ?
Légalement, dans son propre logement, oui pour la partie courant faible (interphones, prises informatiques). Mais pour tout ce qui touche au tableau, aux circuits, aux liaisons de terre — non. C'est réservé aux professionnels et doit être consigné pour être opposable lors de la vente ou d'un sinistre assurantiel.
Squared Sphere accompagne les propriétaires dans l'audit de leur logement avant vente ou rénovation.
C'est la question que tout propriétaire se pose — et à laquelle personne ne répond franchement. Les fourchettes "800 à 1 500 €/m²" qu'on lit partout ne veulent rien dire sans connaître le niveau de prestations, l'état du bien, et la localisation précise. Voici les vraies données du terrain, basées sur des chantiers réels en Île-de-France en 2025-2026.
Les prix ci-dessous sont des moyennes constatées sur des chantiers en IDF. Ils peuvent varier de ±30 % selon la complexité du logement, l'étage, l'accès chantier, et le niveau de finition souhaité. Un devis personnalisé reste indispensable.
| Poste | Fourchette basse | Fourchette haute | Unité |
|---|---|---|---|
| Démolition / dépose | 20 € | 50 € | m² |
| Électricité complète | 80 € | 180 € | m² |
| Plomberie complète | 60 € | 140 € | m² |
| Isolation (ITI) | 40 € | 120 € | m² |
| Cloisons / plâtrerie | 45 € | 110 € | m² |
| Carrelage / parquet | 50 € | 180 € | m² |
| Peinture | 25 € | 70 € | m² |
Pour vous aider à vous situer, voici trois niveaux de rénovation pour un appartement de 60 m² à Paris :
Ajoutez systématiquement 10 à 15 % de provision sur votre budget initial pour faire face aux imprévus : mur porteur non identifié, fuite cachée, amiante sous le carrelage, surélévation du plancher nécessaire. Sur un chantier de 60 000 €, comptez 6 000 à 9 000 € de réserve.
Q : Pourquoi les devis varient-ils autant d'un artisan à l'autre ?
Parce que les artisans ne font pas tous le même travail au même niveau de finition. Un peintre "bas de gamme" va passer une couche, un bon va en passer trois avec une couche d'impression. Le prix double, le résultat tient 10 ans de plus. Comparer uniquement le prix, c'est une erreur classique.
Q : Quelle est la dépense qui offre le meilleur retour à la revente ?
La salle de bain, sans hésiter. C'est la pièce que les acheteurs regardent en premier après la cuisine. Une belle salle de bain moderne peut faire la différence sur une vente et justifier 5 à 10 % de plus sur le prix d'un appartement. L'électricité aussi — pas pour le coup d'œil, mais parce qu'un diagnostic électrique catastrophique peut faire fuir un acheteur ou servir d'argument pour négocier à la baisse.
Q : Comment éviter de se faire avoir sur un devis ?
Demandez un devis descriptif et pas seulement un prix global. Chaque poste doit être détaillé : fournitures, main d'œuvre, marques des matériaux. Un artisan honnête joue la transparence. Méfiez-vous des devis rédigés en 5 lignes — ils vous cachent quelque chose.
Gérer soi-même une rénovation complète mobilise énormément de temps et d'expertise. Coordonner 5 à 8 corps d'état différents sur plusieurs mois, gérer les plannings, les interfaces technique, les réceptions et les paiements est un travail à temps plein. L'accompagnement par un professionnel (AMO) représente en général 5 à 10 % du coût des travaux, mais peut faire économiser bien davantage en évitant les erreurs de coordination et les travaux en double.
Squared Sphere réalise une estimation chiffrée poste par poste avant tout engagement.
Chaque année en France, des milliers de propriétaires se retrouvent avec un chantier à l'arrêt, un artisan injoignable et un acompte parti en fumée. Pourtant, les signaux d'alarme existent presque toujours avant la catastrophe. Voici les 7 signes que vous devez surveiller — et quoi faire si vous les identifiez.
La loi française (article L111-3-1 du Code de la consommation) plafonne l'acompte à 5 % pour les marchés à terme supérieurs à 12 000 €. Dans la pratique, un acompte raisonnable se situe entre 20 et 30 % maximum. Un artisan qui réclame 50 % ou plus dès la signature est soit en difficulté financière, soit peu scrupuleux. Refusez, ou cherchez ailleurs.
Tout professionnel du bâtiment doit être inscrit au Répertoire des Métiers ou au RCS. Vérifiez son SIRET sur le site societe.com ou pappers.fr. Un SIRET inexistant ou radié est un signal d'alarme immédiat. Même chose pour l'assurance décennale : demandez l'attestation et vérifiez que l'activité couverte correspond à vos travaux.
Certains "artisans" présentent des attestations d'assurance expirées ou pour un autre nom d'entreprise. Vérifiez la date de validité et que le nom correspond exactement à celui sur le devis.
Un devis sérieux détaille chaque prestation : type de matériaux, marque, quantités, prix unitaires, TVA applicable. Un devis qui dit simplement "réfection salle de bain : 4 500 €" sans rien détailler est soit incompétent, soit une invitation à des surprises en cours de chantier ("ah, ça, c'était en supplément").
Le premier jour, il démonte et casse tout. Ensuite, il attend les livraisons. Et les livraisons tardent. Et il a d'autres chantiers en parallèle. C'est le scénario classique du chantier qui s'éternise. Un professionnel organisé commande les matériaux avant de commencer, et ne démarre que lorsque tout est réuni pour aller au bout sans interruption majeure.
Si avant même de démarrer le chantier vous avez du mal à le joindre, imaginez pendant. La communication est fondamentale sur un chantier. Un artisan professionnel rappelle dans la journée. S'il met 3 jours à répondre à un message WhatsApp avant la signature du devis, vous savez ce qui vous attend.
Posez-lui une question technique par message sur un point du devis. Observez le délai de réponse et la qualité de l'explication. C'est un excellent indicateur de son professionnalisme et de sa disponibilité future.
Un paiement sain se structure en 3 étapes : acompte à la signature (20-30 %), situation de travaux à mi-chantier (40-50 %), solde à la réception avec retenue de garantie de 5 % (libérée après un an). Un artisan qui veut être payé en totalité avant la fin ou qui refuse la retenue de garantie est un risque majeur pour votre budget.
"Ne vous inquiétez pas, ça va aller", "c'est normal que ça prenne du temps", "vous n'y connaissez rien". Un bon artisan prend le temps d'expliquer, de rassurer avec des faits, de montrer. Si vos questions légitimes sont balayées ou que vous vous sentez infantilisé, c'est un mauvais signe — indépendamment de sa compétence technique.
Q : Qu'est-ce qui s'est passé concrètement sur votre chantier ?
J'avais engagé un plombier-chauffagiste pour refaire l'ensemble de ma plomberie et poser un nouveau chauffe-eau. Il a touché 40 % d'acompte, a commencé à déposer l'ancienne installation, et puis... plus rien. Injoignable pendant trois semaines. J'avais plus d'eau chaude, plus de cuisine utilisable. J'ai fini par trouver un autre professionnel en urgence, qui m'a coûté 30 % de plus parce qu'il reprenait un chantier en cours.
Q : Les signaux d'alarme étaient là avant ?
Oui, avec le recul. Il avait du mal à répondre rapidement. Son devis était très vague. Il m'avait demandé 40 % alors que je n'avais pas insisté. Et quand j'avais posé des questions sur les matériaux, il avait botté en touche. J'étais pressée, j'avais pas fait gaffe.
Q : Que conseilleriez-vous à quelqu'un dans votre situation ?
Ne pas se presser. Prendre deux ou trois devis. Vérifier le SIRET et l'assurance décennale. Et si vous pouvez vous faire accompagner par quelqu'un du métier pour sélectionner les prestataires et rédiger un vrai contrat, faites-le. Ça m'aurait évité des mois de galère.
Squared Sphere sélectionne, mandate et contrôle vos prestataires pour vous.
MaPrimeRénov' (MPR) est la principale aide à la rénovation énergétique en France, financée par l'ANAH. En 2026, le dispositif a été réformé pour mieux cibler les ménages et les travaux efficaces. Bonne nouvelle : les propriétaires bailleurs peuvent désormais en bénéficier dans de meilleures conditions. Mauvaise nouvelle : les démarches restent complexes et beaucoup d'erreurs coûtent des milliers d'euros.
| Profil | Parcours geste | Parcours accompagné |
|---|---|---|
| Ménages très modestes | Jusqu'à 70 % | Jusqu'à 70 % |
| Ménages modestes | Jusqu'à 50 % | Jusqu'à 60 % |
| Ménages intermédiaires | Jusqu'à 35 % | Jusqu'à 45 % |
| Ménages aisés | Jusqu'à 15 % | Non éligibles |
Tous les travaux de rénovation ne sont pas éligibles. Voici les principaux postes couverts en 2026 :
Commencer les travaux avant d'avoir obtenu l'accord de financement de l'ANAH (numéro de dossier accordé). Si vous démarrez avant, vous perdez le droit à la subvention, sans recours possible. Le devis peut être signé, mais pas les travaux.
Pour le parcours accompagné, un MAR (Mon Accompagnateur Rénov') agréé est obligatoire. Il vous aide à monter le dossier, choisir les artisans, et suivre les travaux. Son coût est en partie pris en charge par l'ANAH. Certains opèrent gratuitement pour les ménages très modestes.
Q : Quelle est l'erreur numéro 1 des propriétaires qui demandent MPR ?
Commencer les travaux avant d'avoir le numéro de dossier accordé. C'est la règle la plus importante et la moins respectée. On voit des gens qui ont fait les travaux, qui pensaient que ça irait vite, et qui se retrouvent sans aide parce qu'ils n'ont pas attendu le feu vert officiel. C'est irrémédiable.
Q : Y a-t-il des travaux sur-représentés dans les dossiers refusés ?
L'isolation des murs par l'intérieur est souvent problématique parce que l'artisan n'est pas toujours certifié pour ce poste précis. Le certificat RGE est mentionné par qualification — un artisan RGE "isolation" ne couvre pas forcément l'ITE et l'ITI. Vérifiez la qualification exacte sur le site qualit'enr ou l'annuaire RGE de l'ADEME.
Q : Combien de temps faut-il compter pour recevoir l'aide ?
Entre la validation du dossier et le versement effectif après travaux, comptez 4 à 8 mois en moyenne. Parfois plus si le dossier est incomplet ou si l'instruction prend du retard. C'est pour ça que le financement des travaux doit être prévu indépendamment de la subvention — elle viendra en remboursement, pas en avance.
Squared Sphere vous accompagne dans le montage de dossier et la sélection des artisans RGE.
La question revient sur tous les chantiers de salle de bain : garder la baignoire ou passer à la douche italienne ? Si elle semble anecdotique, elle a des implications réelles sur le confort, le budget de travaux, et surtout sur la valeur perçue du bien à la revente. Voici une analyse basée sur les données du marché immobilier IDF 2025-2026.
D'après les données notariales et les retours d'agents immobiliers en Île-de-France, la douche italienne est désormais un argument de vente clairement identifié sur les biens entre 300 000 et 700 000 €. Pour les biens au-delà, les acheteurs s'attendent à trouver les deux (baignoire et douche séparée).
| Critère | Douche italienne | Baignoire |
|---|---|---|
| Coût de pose (main d'œuvre + matériaux) | 3 500 — 8 000 € | 2 000 — 5 000 € |
| Surface minimum nécessaire | 80 × 80 cm | 160 × 70 cm |
| Perception acheteur (couples sans enfants) | +++ | ++ |
| Perception acheteur (familles avec enfants) | ++ | +++ |
| Plus-value estimée à la revente | +2 à +5 % du bien | Neutre |
| Consommation eau | Moins | Plus |
| Accessibilité PMR | Meilleure | Moins bonne |
Le marché immobilier francilien est dominé par des actifs de 30 à 50 ans sans enfants ou avec des enfants en bas âge. Pour ce profil, la douche italienne est synonyme de modernité, de confort et d'entretien simplifié. Elle agrandit visuellement la pièce et donne une impression "hôtel" qui valorise le bien à la première visite.
Par ailleurs, dans les petites salles de bain parisiennes (4 à 6 m²), la douche à l'italienne permet souvent de mieux utiliser l'espace qu'une baignoire encastrée qui monopolise tout le linéaire de mur.
La douche de plain-pied sans seuil est beaucoup plus accessible pour les personnes âgées ou à mobilité réduite. Dans les zones très tendues où les biens restent longtemps dans le patrimoine familial, c'est un argument de plus. Et si votre bien est en copropriété soumise aux normes d'accessibilité, c'est un critère qui peut peser à terme.
La baignoire garde sa pertinence dans plusieurs situations :
Attention aux devis "low cost" : une douche italienne bâclée est une catastrophe à venir. L'étanchéité sous carrelage (membrane Schlüter ou équivalent), la pente de sol, l'évacuation — tout doit être fait dans les règles. Voici une décomposition réaliste :
La pente de sol vers l'évacuation est une source fréquente de malfaçon. Elle doit être comprise entre 1,5 % et 2 % minimum. Une pente insuffisante provoque une stagnation d'eau et des moisissures sous carrelage. Demandez systématiquement la garantie décennale sur l'étanchéité.
Q : La douche italienne fait-elle vraiment la différence lors d'une vente ?
Oui, clairement, surtout sur les biens de moins de 60 m². Les acheteurs qui visitent 20 appartements en un week-end retiennent ceux qui ont "quelque chose" — et une belle douche à l'italienne avec de bons matériaux, ça marque. Sur un bien à 450 000 €, ça peut faire la différence entre une offre au prix et une offre à -15 000 €.
Q : Est-ce qu'une baignoire peut devenir un handicap à la vente ?
Pas en soi. Par contre, une vieille baignoire jaunie avec du joint moisit tout autour, ça coûte de l'argent à la vente. Les acheteurs savent estimer le coût des travaux — ou du moins, ils l'exagèrent pour négocier. Mieux vaut une petite salle de bain propre avec une baignoire refaite qu'une grande salle de bain délabrée avec une douche italienne mal posée.
Q : Quel est votre conseil pour un propriétaire qui hésite ?
Regardez ce que font les biens équivalents dans votre immeuble ou votre rue. Si les concurrents ont tous une douche italienne, vous devez vous aligner. Si votre cible est une famille, gardez la baignoire — ou faites les deux si vous avez l'espace. Et dans tous les cas, n'économisez pas sur les joints et l'étanchéité : c'est là que ça se dégrade en premier.
Squared Sphere vous aide à identifier les travaux à fort retour sur investissement selon votre bien et vos objectifs.
Le "flip" immobilier — acheter un bien dégradé, le rénover et le revendre avec une plus-value — a connu un âge d'or entre 2015 et 2021 à Paris et en petite couronne. Depuis, les conditions ont changé : hausse des taux, stabilisation des prix, durcissement des normes. Est-ce encore une stratégie viable en Île-de-France en 2026 ? Analyse chiffrée de 3 opérations réelles.
Le flip immobilier est soumis à l'impôt sur la plus-value immobilière (ou à l'IS si vous opérez en société). En dehors de la résidence principale, les plus-values sont taxées à 36,2 % (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux) avec un abattement progressif selon la durée de détention. Au-delà de 3 flips par an, l'administration fiscale peut requalifier en activité commerciale (BIC). Consultez un expert-comptable avant de démarrer.
Logement en très mauvais état acquis aux enchères en 2025. Travaux complets (électricité, plomberie, sols, SDB, cuisine) réalisés en 8 semaines.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat (frais de notaire inclus) | 115 000 € |
| Travaux tous corps d'état | 32 000 € |
| Frais de portage (intérêts, assurance) | 2 800 € |
| Honoraires architecte / pilotage | 3 200 € |
| Commission agence à la revente | 4 600 € |
| Total engagé | 157 600 € |
| Prix de revente | 178 000 € |
| Plus-value brute | 20 400 € |
| Impôt sur plus-value (36,2 %) | 7 385 € |
| Bénéfice net | 13 015 € |
Rentabilité nette sur fonds propres engagés (50 000 €) : ~26 % en 4 mois. Intéressant, mais attention : c'est une opération bien maîtrisée avec des travaux sous contrôle et un achat en dessous du marché.
Bien acquis de gré à gré avec succession longue, logement vide depuis 4 ans, état général très dégradé. Travaux complets + création d'une salle de bain.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat (frais inclus) | 198 000 € |
| Travaux (y compris imprévus +18 %) | 58 000 € |
| Frais de portage (5 mois) | 4 200 € |
| Pilotage + AMO | 4 500 € |
| Frais de vente | 6 800 € |
| Total engagé | 271 500 € |
| Prix de revente | 298 000 € |
| Plus-value brute | 26 500 € |
| Impôt sur plus-value | 9 593 € |
| Bénéfice net | 16 907 € |
Marge nette : 6,2 % sur le prix de revente. Résultat correct mais les imprévus (+18 % sur les travaux estimés) ont grignoté une partie du bénéfice attendu.
Bien acheté sans travaux sur le marché "classique", légèrement en dessous de la valeur en raison d'une configuration atypique (double séjour, pas de vraie chambre séparée). Reconfiguration des cloisons, SDB refaite, cuisine ouverte créée.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat (frais inclus) | 395 000 € |
| Travaux (reconfiguration + finitions) | 64 000 € |
| Frais de portage (7 mois) | 7 800 € |
| Pilotage AMO | 5 500 € |
| Frais de vente | 9 200 € |
| Total engagé | 481 500 € |
| Prix de revente | 510 000 € |
| Plus-value brute | 28 500 € |
| Impôt sur plus-value | 10 317 € |
| Bénéfice net | 18 183 € |
Marge nette : 3,6 % sur le prix de revente. La plus faible des 3. Sur un bien à 500 000 €, 18 000 € nets en 7 mois peut sembler décevant — mais avec 100 000 € de fonds propres, c'est 18 % de rentabilité annualisée.
Pour qu'un flip soit sain, visez : marge brute minimum 15 % du prix de revente, durée maximale 6 mois, travaux maximum 25 % du prix d'achat. Si l'un de ces critères n'est pas atteint, recalibrez ou abandonnez le dossier.
Q : Le flip est-il encore rentable en 2026 ?
Oui, mais les marges se sont réduites et la sélectivité doit être extrême. En 2019, vous pouviez faire 3 opérations par an avec 20 % de marge sur chacune sans trop vous fatiguer. Aujourd'hui, vous devez vraiment chercher le bien sous-évalué, avoir vos artisans prêts, et revendre vite. Les erreurs de chiffrage coûtent beaucoup plus cher avec des taux à 4 %.
Q : Quelle est la compétence la plus critique pour réussir un flip ?
La maîtrise des coûts de travaux. Pas la déco, pas la mise en scène — les travaux. Si vous ne savez pas estimer un chantier à ±10 %, vous allez vous planter. C'est pourquoi je travaille toujours avec un maître d'œuvre ou une AMO sur les chantiers importants. La commission que je paye (5 à 7 % des travaux) me revient 3 fois en économies d'imprévus et de délais.
Q : Quel conseil pour quelqu'un qui veut se lancer en 2026 ?
Commencer petit : un studio ou un 2 pièces. Travaillez en amont avec un agent immobilier sur l'estimation de la valeur après travaux — pas après, avant. Et surtout, ne vous précipitez pas. Les bonnes affaires existent encore, mais elles récompensent la patience, pas l'empressement. Si l'opération ne tient pas la route sur le papier à froid, elle ne la tiendra pas non plus dans la vraie vie.
Squared Sphere vous accompagne de l'estimation des travaux jusqu'à la livraison clé en main.
